在房地產(chǎn)“不景氣”聲音下，木門行業(yè)人的心里也多多少少有了點兒陰影——房子建得少，裝修自然少，買門的自然少——木門行業(yè)好日子也到頭嘍。其實，事情遠沒有那么悲觀。

一是房地產(chǎn)是不是真有那么“不景氣”？從某種程度上講，中國的房地產(chǎn)是經(jīng)歷了一段非理性化的發(fā)展的，也就是“過熱”的階段。結(jié)果是房子脫離“住”的本質(zhì)成為一種投資對象，房地產(chǎn)的不健康發(fā)展成了影響社會穩(wěn)定的潛在因素之一。在這種情況下，“房住不炒”的方向引導(dǎo)和相關(guān)政策措施的出臺是必然的。

不過，這些引導(dǎo)和措施，只是為房地產(chǎn)的“過熱”適度降溫，并非扼制。近日更是提出“要穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案”的要求?；貧w理性、健康發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，同樣會為木門行業(yè)帶來市場。而且，如果能夠在為房地產(chǎn)降溫過程中實現(xiàn)房價的穩(wěn)中有降，對木門行業(yè)而言，反而是機遇——老百姓手里有余錢才有能力消費。

第二點是本文的重點，就是木門行業(yè)針對的并不只是“增量房”，還有量更大的“存量房”。

什么是存量房

一直以來，存量房的概念并不統(tǒng)一。有的指尾房，有的指空置房，有的指未居住過的二手房，即通常所講的“庫存待售”的房產(chǎn)。還有的說法是，存量房主要包括開發(fā)商開發(fā)樓盤的尾盤、開發(fā)商抵押給銀行的房屋、債權(quán)人手上的房屋、個人手上的房屋（未居住過的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊，都是未使用過的住宅或非住宅。

還有一種對存量房的定義是相對于“增量房”而言的。所謂“增量房”，是指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房。非增量房即存量房，所以存量房指的就是市場上已經(jīng)存在的商品房。一般是二手房，也包括空置房。本文采用這一定義。

其實對于木門行業(yè)而言，只有以工程用門為主的企業(yè)才會受到增量房多少的影響，以零售為主的木門企業(yè)，更多的受到存量房的影響。就是說，對于這些企業(yè)而言，房子建得再多，有人買入才會有裝修，有裝修才會有買門需求。所以從這個意義上講，在房子并非“供不應(yīng)求”的情況下，木門行業(yè)要關(guān)注的不是房地產(chǎn)行業(yè)的冷熱，不是新建房子多不多，而是有人住的房子，有多少裝修需求。

二十年彈指一揮間，還清貸款后的消費潮就在眼前

“供了一年房貸了，感覺好累的。被房子附屬了，不敢去做一些需要嘗試的東西。害怕下個月沒錢還房貸。”網(wǎng)上這類透著無奈和無力的傾訴，大概能夠代表一大批身背房貸者的感受與心聲。

我們無意也無力吐槽中國的高房價，但我們可以反過來體會一下還完最后一筆房貸的心情——那種輕松，想必只有用“只可意會不可言傳”才會準確。而就是這樣一個輕松的群體，正在向我們走來。

為了了解這個存量市場有多大，我們有必要了解一下中國的房貸發(fā)展史。

1997，房貸的真正發(fā)展起點

1980年，＊＊＊提倡個人建房買房，并首次提出了“買房可以分期付款”。這被認為是住房貸款制度的起源。之后，雖然1987年-1988年有中國人民建設(shè)銀行成為主要承辦住房建設(shè)金融業(yè)務(wù)的專業(yè)銀行，煙臺、蚌埠住房儲蓄銀行成立，中國人民銀行相繼批準中國建設(shè)銀行、中國工商銀行成立房地產(chǎn)信貸部等一系列舉措，但貸款條件非常嚴格。其中一條是“必須要有住房存款才能貸款”。1995年，中國人民銀行發(fā)布《商業(yè)銀行自營住房貸款管理辦法》也明確規(guī)定，申請住房貸款須先有存款，存款金額不少于房價款的30%，存款期限在半年以上；貸款期限最長10年；實行抵押擔(dān)保+保證擔(dān)保的雙重擔(dān)保。

這些條件制約及中國人原有的“借錢消費可恥”觀念影響，1997年之前，個人房貸業(yè)務(wù)都極其冷淡，銀行個貸部一個月也沒有幾單業(yè)務(wù)。

直到1997年，央行頒布《個人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》，不再要求雙重擔(dān)保，沒有明確規(guī)定存款期限；規(guī)定貸款比例最高限額是房價的70%，貸款年限最長為20年。也正是從這一年開始，商品房和個人住房貸款開始被普通百姓所接受。

1998年前后，“福利分房”停止，沒有搭上“末班車”的人只好認命，掏錢購買商品房。據(jù)統(tǒng)計，到2000年的時候，個人消費就已經(jīng)占到了全國房地產(chǎn)消費總量的70%以上。全國房地產(chǎn)個人貸款也一路增長。1997年尚不足200億元，2001年即達到了6600多億元，增長30余倍。

若將1997-2001年期間視為“第一批”個人房貸用戶，以當時最長貸款20年計算，現(xiàn)在這個時段，正是這批最早的貸款買房者逐漸還清貸款的時間節(jié)點。而對于裝修而言，通常10年就因過時或陳舊“看著不順眼”，20年則基本是“裝修使用壽命”。所以，還清房貸一身輕松又恰逢房屋原有裝修的過時與老化，首先讓家煥然一新，是大多數(shù)人的第一想法。

如此看來，我們正站在存量房二次或三次裝修的起點階段。

存量房二次裝修期將接續(xù)不斷

再來看接下來的數(shù)據(jù)：根據(jù)歷年央行公布的報告顯示，2007年個人住房貸款余額3萬億元； 2008年個人住房貸款余額2.98萬億元；2009年末個人購房貸款余額4.76萬億元；2010年末個人購房貸款余額6.2萬億……

相關(guān)報道顯示，2009年和2010年，這2年的貸款余額超過過去的12年。據(jù)此推算，2010年之前，中國個人房貸數(shù)額總量在20萬億左右。

再往后，2011年末個人購房貸款余額7.1萬億元；2012年末個人購房貸款余額8.1萬億元(個人住房7.5萬億)；2013年末個人購房貸款余額9.8萬億元(個人住房9萬億) ……2017年，房貸個人欠款余額已經(jīng)超過21.1萬億。

也就是說，當房地產(chǎn)用蓬勃發(fā)展的增量房養(yǎng)育木門行業(yè)20年后迎來調(diào)整期的時候，它20年前種下的市場又開始在木門行業(yè)面前一層層盛開，并將持續(xù)不斷。

看到這些，木門行業(yè)還擔(dān)心什么呢？抓緊做好品質(zhì)，做好服務(wù)，做好口碑，做好品牌，迎接市場，才是要干的事。

(文章來源：搜門網(wǎng)-公眾號，侵刪)