1、中國城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)將進入下半場

我國廣袤農(nóng)村擁有18億畝耕地、2億多畝宅基地、近5000萬畝的農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地，過去這些一直都是沉睡的資產(chǎn)。目前，我國土地市場仍處于一種城鄉(xiāng)分割狀態(tài)，城市和農(nóng)村土地享有不同權(quán)利。城市國有建設(shè)用地擁有正式的土地交易市場，實行市場定價;而農(nóng)村集體建設(shè)用地要想流轉(zhuǎn)，就必須通過政府征收轉(zhuǎn)換為國有建設(shè)用地后才可交易。

賦予農(nóng)民更多的財產(chǎn)權(quán)利，就應(yīng)該打破目前的各種障礙，讓農(nóng)民的財產(chǎn)真正為農(nóng)民帶來收益。5000萬畝農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地的直接入市，將成為第一個政策紅利。農(nóng)民擁有最大的資產(chǎn)是土地，通過確權(quán)頒證，允許農(nóng)民進行貸款抵押與出租轉(zhuǎn)讓，并且逐步縮小征地范圍與面積，將會促進農(nóng)民帶地邁向工業(yè)化與城鎮(zhèn)化。改革開放之初，廣東珠三角農(nóng)民建設(shè)工廠用來出租出借，至今不但繼續(xù)擁有增值后的土地與廠房，而且還得到巨大的借金分紅，目前珠三角本地農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民已沒有實質(zhì)區(qū)別。

根據(jù)《土地管理法》，農(nóng)民對宅基地只有使用權(quán)，而其所有權(quán)歸村集體。由于宅基地使用權(quán)不能買賣，而且只限制在本村集體內(nèi)流轉(zhuǎn)，農(nóng)民畢生積累建造的農(nóng)房無法實現(xiàn)其資本資產(chǎn)功能，不能對農(nóng)民擴大生產(chǎn)、更新住宅和規(guī)避風(fēng)險提供資金支持。中國2億多農(nóng)戶每戶農(nóng)民在農(nóng)村有近2億畝宅基地，推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，可以為未來的城鎮(zhèn)化建設(shè)釋放近400億平米住宅用地。農(nóng)民宅基地由資源屬性向財產(chǎn)屬性轉(zhuǎn)變，不但能夠緩解農(nóng)民生產(chǎn)融資難、活躍農(nóng)村經(jīng)濟，并且有助于打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、加速城鎮(zhèn)化進程。

2、房企城市選擇分化加劇

目前一二線城市和三四線城市樓市的區(qū)別是，前者高利潤、高周轉(zhuǎn)、高去化;后者則是高庫存、低去化、低增長。而房企扎堆一二線城市，在推高地價的同時，也在醞釀風(fēng)險;但相比三四線城市已經(jīng)可以看到的風(fēng)險，一二線市場的風(fēng)險低一些。

總體上，品牌房企在良好銷售業(yè)績和積極融資的支撐下，對于優(yōu)質(zhì)地塊的儲備趨于迫切，與2012年謹慎拿地不同的是，2013年品牌房企針對一線城市優(yōu)質(zhì)地塊不惜重金爭奪，催生出高總價、高溢價地塊不斷出現(xiàn)。2013年前11月，房企紛紛加大在一二線城市的投入，龍湖、綠地、華潤、恒大、富力、中海在一二線城市的拿地金額占比均超過90%，其中龍湖更是高達100%，而保利和萬科在一二線城市的拿地資金占比也分別高達87.4%和77%。

2013年一線城市的市場地位進一步確立，在供需矛盾下，預(yù)計未來3-5年內(nèi)將會形成“門檻”效應(yīng)，一線城市土地市場的進入難度將進一步提高。雖然一二線城市土地價格較高，但其強大的市場需求以及可觀的利潤空間仍吸引各大龍頭房企的進入。

3、房地產(chǎn)的金融屬性聲音將大于地產(chǎn)聲音

一方面，特大城市，房地產(chǎn)更多的和信托、基金、保險資本在結(jié)合，持有房產(chǎn)經(jīng)營背后都是金融財團的支持。所以，現(xiàn)在的開發(fā)商更多的是建造商，而不是發(fā)展商，只有帶有金融屬性的開發(fā)商，代表著金融聲音的開發(fā)商才是未來企業(yè)往上走的主流。

另外一個方面，農(nóng)村的發(fā)展和改造，也需要金融在背后的支撐。三中全會《決定》保證各種所有制經(jīng)濟依法平等使用生產(chǎn)要素、公開公平公正參與市場競爭，同時積極發(fā)展混合所有制經(jīng)濟，允許更多國有經(jīng)濟和其他所有制經(jīng)濟發(fā)展成為混合所有制經(jīng)濟，國有資本投資項目允許非國有資本參股。除了毛利率較高的房地產(chǎn)業(yè)，國有企業(yè)與壟斷行業(yè)、新興行業(yè)也將成為民間資本競相追逐的對象。

《決定》要求建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場，這意味著農(nóng)村土地銀行、信托、交易中心等農(nóng)村金融產(chǎn)業(yè)將迎來大發(fā)展時期?！稕Q定》同時要求加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系，賦予農(nóng)民對承包地的“承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能”，這是中央文件首次肯定承包經(jīng)營權(quán)的金融功能。

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)企業(yè)正在大城市里嘗試開設(shè)新型的生態(tài)產(chǎn)品超市，農(nóng)產(chǎn)品的交易流通環(huán)節(jié)將直接與生產(chǎn)環(huán)節(jié)“無縫銜接”，大中城市的消費者從而能夠獲得可靠且價廉的農(nóng)副產(chǎn)品。其間起到主導(dǎo)作用的電商平臺、物流平臺、中大型的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)機構(gòu)以及參與生產(chǎn)的相關(guān)機構(gòu)與個人，勢必將成為新型農(nóng)村金融服務(wù)的主體，這也就要求農(nóng)村金融服務(wù)機構(gòu)能夠提供相應(yīng)的金融產(chǎn)品，并適應(yīng)其發(fā)展需要。農(nóng)村金融服務(wù)未來勢必走向跨平臺及跨領(lǐng)域的格局。

2013年中央城鎮(zhèn)化工作會議要求加速推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，中小城鎮(zhèn)向中小城市轉(zhuǎn)型成為關(guān)鍵環(huán)節(jié)，國家會將更多的資源投向中小城鎮(zhèn)，包括修建醫(yī)院、學(xué)校等公共服務(wù)設(shè)施，和道路、垃圾處理等基礎(chǔ)設(shè)施，與中小城鎮(zhèn)建設(shè)相關(guān)的金融業(yè)務(wù)將得到極大發(fā)展。

4、房地產(chǎn)業(yè)將進行多業(yè)態(tài)聯(lián)動開發(fā)

新型城鎮(zhèn)化不僅為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來大量新增需求，也將對其開發(fā)戰(zhàn)略與商業(yè)模式產(chǎn)生重要影響。人口市民化的進程，必然需要有更多配套來支撐，這也要求房企能審時度勢，加快從傳統(tǒng)住宅開發(fā)角色向多業(yè)態(tài)開發(fā)與新型角色轉(zhuǎn)型。由于新增土地集中在配套不足的郊區(qū)，近年來政府在土地出讓中捆綁的公建比重也越來越大。政府也有意推動開發(fā)商發(fā)展大配套，如引入名校、修建綜合體甚至引入產(chǎn)業(yè)等。在當(dāng)?shù)卣闹С窒拢恍嵙^強的開發(fā)商開始以“大配套”帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，度假型、商務(wù)型、休閑型、養(yǎng)生型、娛樂型綜合配套相繼出現(xiàn)，成為區(qū)域的新中心。而這些配套顯然為房企搭建了一個類似“淘寶”這樣集合了各個行業(yè)、各種服務(wù)的銷售平臺。傳統(tǒng)以住宅、商業(yè)、寫字樓等物理空間為主要產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)，將逐步轉(zhuǎn)向在此基礎(chǔ)上針對人的服務(wù)和持續(xù)運營的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)結(jié)合一產(chǎn)和二產(chǎn)多業(yè)態(tài)的構(gòu)建。